A tavalyi év vége igazi jogalkotási hajrával zárult az agrárjog területén. Ennek keretében az Országgyűlés elfogadta az agrárminiszter feladatkörét érintő törvények módosításáról szóló 2025. évi XCVII. törvényt, amely 17 különböző, a mezőgazdasággal összefüggő jogszabály előírásait változtatja meg, a Kormány pedig a 416/2025. (XII.23.) számú rendeletet, amely a gazdaságátadási szerződések tartalmi követelményeit egyszerűsíti. Emellett megszületett a zártkerti földek sokak által várt átminősítésére vonatkozó részletszabályokat tartalmazó 332/2025. (X.30.) végrehajtási rendelet is. Idei első írásunkban az új jogszabályok néhány földügyi vonatkozását tekintjük át.
A HASZONBÉRLETI SZERZŐDÉSEK ÚJ SZABÁLYAI
A Földforgalmi törvény hatályba lépése óta a mező- és erdőgazdasági föld tulajdonjogát megszerző félnek vállalnia kell a saját használatot. A törvény nem határozott meg erre a vállalásra nézve konkrét időtartamot, és nem volt tekintettel a szerző fél életkorára sem. Sokan az illetéktörvény 5 éves saját használat vállalása esetén érvényesíthető illetékfizetési mentességet próbálták erre az esetre kiterjeszteni, a Földforgalmi törvény azonban semmiféle határidőt nem szabott. Kivételként azonban számos esetet felsorolt, ezek a használat átengedésének megengedett formái, amelyekre úgy kell tekinteni, mintha a földet a tulajdonos maga használná. Közülük a leggyakoribb eset, ha a használat átadása földművesnek minősülő közeli hozzátartozónak, illetve a legalább 25%-ban saját vagy közeli hozzátartozó tulajdonában lévő mezőgazdasági termelőszervezetnek történik. A módosítás szerint a jövőben saját használatnak minősül az is, ha a tulajdonjogot szerző fél haszonbérleti szerződés keretében engedi át a használatot. A rendelkezés nem tartalmaz korlátozást arra nézve, hogy milyen jogcímen (pl. adásvétel, csere, ajándékozás) megszerzett földtulajdonra kell alkalmazni, és a bérlő személye is bármely földműves vagy mezőgazdasági termelőszervezet lehet, az általános szabályok szerint. Így a jövőben bárki bérbe adhatja a már tulajdonában lévő, illetve a későbbiekben megszerzendő földjét, miközben az adásvételi szerződéseknek továbbra is kötelező tartalmi eleme marad a saját használat határidő nélküli vállalása. A módosítás nemcsak azoknak az idősebb gazdálkodóknak jelent segítséget, akik felhagynának az aktív termeléssel, hanem a befektetési célú földvásárlóknak is előnyös helyzetet teremt, akik eddig a gépi szolgáltatások megrendelésével, műveltetési szerződés útján gazdálkodtak.
Az eddigi szabályok szerint előhaszonbérleti jog érvényesítése nélkül csak közeli hozzátartozók (pl. szülő–gyermek, nagyszülő–unoka, testvérek) között lehetett haszonbérleti szerződést kötni. A módosítás ezt kiterjesztette a hozzátartozói láncolatra, vagyis mindazokra, akik közösen családi gazdaságot alapíthatnának. Így például nagybácsi, após, vő, sógor vagy unokatestvérek között is mentesül az ügylet a szerződés közzététele alól.
Fontos változás, hogy ha egy haszonbérleti szerződésre előrébb álló ranghelyű előhaszonbérletre jogosult tesz elfogadó nyilatkozatot, és emiatt a kormányhivatal földhivatali osztálya nem a szerződés szerinti haszonbérlővel, hanem a rájelentkező előhaszonbérlővel hagyná jóvá a haszonbérleti szerződést, akkor mielőtt meghozná döntését a földhivatal, nyilatkozattételre hívja fel a haszonbérbeadót a belépő személlyel kapcsolatban. Ha hozzájárul a tulajdonos, akkor a hatóság kiadja a jóváhagyó döntést az előhaszonbérlővel. Ha nem járul hozzá, akkor a szerződés nem jön létre, és a jóváhagyási eljárást meg kell szüntetni. Ez utóbbi esetben a bérbeadó tulajdonos válik földhasználóvá, és az esetleges haszonbérbeadási folyamatot újból kell kezdeni.
Változtak az alhaszonbérleti szerződésekre vonatkozó szabályok is. Alhaszonbérletről akkor beszélünk, ha a haszonbérlő a haszonbérbeadó hozzájárulásával megállapodik más földművessel vagy mezőgazdasági termelőszervezettel, hogy részére a föld használatát időlegesen átengedje. Ennek két korlátja volt. A tevékenységre nézve az, hogy a földön megtermelendő termény vetésforgó, vetőmag-előállítás, illetve túlnyomó részben élőmunka ráfordítás alkalmazását igényli. Az időtartamra nézve pedig adott föld vonatkozásában 5 egymást követő gazdasági évben legfeljebb 2 gazdasági évet érintően volt köthető, a haszonbérleti szerződés lejártát meg nem haladó időtartamon belül. Az új szabályozás ez utóbbi előírást módosítja. Az alhaszonbérlet hossza megegyezhet az eredeti haszonbérleti szerződés időtartamával, így nagyobb rugalmasságot biztosít a földhasználóknak.
A FÖLDVÉDELMI SZABÁLYOZÁS VÁLTOZÁSAI
Európai Unió körforgásos gazdálkodásra vonatkozó cselekvési terve alapján a mezőgazdaságban keletkező melléktermékek és zöldhulladékok helyben történő felhasználását elő kell segíteni. Ennek fontos elme az ilyen anyagok mezőgazdasági területen történő komposztálása. A hangsúly a helyben képződő, növényi eredetű természetes szerves anyagok hasznosításának elősegítésén van, amely a táblán történő komposztálás révén – szállítási díj nélkül – azonnal kijuttatható. A komposztanyag előállítása azonban jelentős területigénnyel járhat, különösen ha az egy gazdasághoz tartozó teljes mennyiséget egy helyre koncentráltan állítják elő, illetve ha azt más termelők számára forgalomba is hozzák. Ilyen esetekben a mezőgazdasági komposztáláshoz a vármegyei kormányhivatal talajvédelmi szervének engedélye szükséges.
A komposztanyag előállítása és tárolása időlegesen akadályozhatja az érintett földrészleten a művelési ág szerinti termelést. Nem minősül azonban időleges más célú hasznosításnak, és ezáltal földvédelmi járulékfizetési kötelezettség sem keletkezik a földrészleten begyűjtött terménynek, vagy mellékterméknek, illetve a területre kijuttatni tervezett istállótrágyának és mezőgazdasági komposztnak az időszerű mezőgazdasági munkavégzésnek megfelelő módon és időtartamban, de legfeljebb 6 hónapig a termőföldön történő átmeneti tárolása. Azonban ezt a tevékenység megkezdését megelőzően legalább 8 nappal be kell jelenteni az illetékes vármegyei kormányhivatal földhivatali osztályához, hogy a tárolás kezdő időpontja megállapítható legyen.
A terület tulajdonosán túl a jövőben a földhasználati nyilvántartásba bejegyzett földhasználó is mentesül a földvédelmi járulék megfizetésének kötelezettsége alól, ha a mezőgazdasági tevékenységhez közvetlenül kapcsolódó, legfeljebb 1000 m2 nagyságú területre a kormányhivatal földhivatali osztálya a más célú hasznosítást engedélyezi.
Az egyre gyakrabban előforduló aszályos időszakokra tekintettel a vízkivételt biztosító és a mezőgazdasági vízellátást, öntözést szolgáló vízilétesítmények, továbbá az ezekhez kapcsolódó műtárgyak létesítése esetében – különösen a csapadékvíz összegyűjtésére szolgáló víztározók építése, üzemeltetése, bővítése során – a termőföld igénybevétel földvédelmi szempontból a jövőben megkülönböztetett elbírálás alá esik. Ennek keretében a termőföld más célú hasznosítása mentes a földhivatali engedélyezés alól, amennyiben legfeljebb 2 hektár területet igénylő, mezőgazdasági vízellátást, öntözést, továbbá a vízkárelhárítást szolgáló létesítmény kialakítása érdekében vesznek igénybe művelés alatt álló területet. Az ilyen beruházások szükség szerint továbbra is vízjogi létesítési engedélyezés alá esnek, vagyis a hatósági kontroll megmarad, de egyszerűsödik.
Ugyancsak mentesül az engedélyezés alól, ha a rendeltetésszerű mezőgazdasági hasznosítást nem befolyásoló módon, jellemzően rét vagy legelő vegetációs időszakán kívül, közjóléti tevékenység céljából létesített sípályaként használják a termőföldet.
Gyakorlati tapasztalatok alapján szükségessé vált a kitermelőhelyi és külfejtéses bányászati tevékenység céljára igénybe vett területek (pl. homok- vagy murvabánya) újrahasznosítására vonatkozó szabályozás felülvizsgálata. A bányászati tevékenység befejezését követően kötelező a terület mezőgazdasági hasznosításának visszaállítása. Azonban a visszahordott termőréteg vékonysága miatt a növénykultúrák nem lesznek életképesek, így a terület hasznosítása szántó, gyümölcsös, szőlő, erdő és fásított terület művelési ágban gazdaságtalan lesz. Emiatt a jövőben kizárólag legelő vagy rét művelési ágba lehet ezeket a területeket helyreállítani.
ZÁRTKERTI FÖLDEK ÁTMINŐSÍTÉSE
A tavalyi évben részletesen foglalkoztunk azzal, hogy az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény szerint 2025. június 26-ától a tulajdonos kérheti a zártkertként nyilvántartott ingatlana művelés alól kivett területként történő bejegyzését. Ennek előfeltétele azonban, hogy az illetékes települési önkormányzat ezt rendeletben lehetővé tegye. Vagyis ez a lehetőség kizárólag azokon a településeken áll fenn, ahol az önkormányzat képviselő-testülete ilyen jogszabályt alkot. Az önkormányzatok arra hivatkozva nem alkottak a tavalyi évben ilyen helyi rendeletet, mert még nem születtek meg a vonatkozó végrehajtási szabályok. Végül a Kormány több mint 4 hónapos késlekedéssel elfogadta a hiányzó rendeletmódosítást, amely az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény 179/2023. (V.15.) számú végrehajtási rendeletét egészítette ki, és 2025. október 31-én hatályba is lépett.
Hazánkban általában az jellemző, hogy egy településhez több olyan dűlő is tartozik, ahol zártkerti földek találhatóak. A helyi önkormányzatok törvényi felhatalmazással alkotott rendeletükben meghatározhatják a település azon zártkertekkel érintett részét, ahol a művelés alól kivett területként történő bejegyzés kérelmezhető. Az egyszerűsített kivonási eljárás lehetőséget teremt arra, hogy a tulajdonosok ne kényszerüljenek mezőgazdasági előírásokat teljesíteni olyan telkeken, amelyek valójában nem mezőgazdasági célú használatra szolgálnak. Az eljárás tulajdonosi kérelemre indul, és az illetékes vármegyei kormányhivatal földhivatali osztálya részére lehet benyújtani azzal, hogy a beadványban a kivett területként történő bejegyzést lehetővé tevő önkormányzati rendelet sorszámát is meg kell jelölni.
Gyakori eset, hogy a zártkerti föld egyik felén épület áll, a másik részét pedig mezőgazdasági művelés alatt tartják. Ilyen esetben előfordulhat, hogy csak az épülettel érintett földterület művelés alóli kivonását kérik. Ekkor azonban telekmegosztási eljárást is le kell folytatni. Ennek keretében van lehetőség egy művelés alatt maradó és egy kivont földrészlet kialakítására. Fel kell azonban hívni a figyelmet arra, hogy a művelés alatt maradó, vagyis a tulajdoni lapon valamely művelési ágban nyilvántartott földrészletre annak értékesítése vagy haszonbérletbe adása esetén a földforgalmi törvény előírásait (pl. elővásárlási jog, a szerződés nyilvános közzététele) alkalmazni kell. A megosztás azonban nem szükségszerű abban az esetben, ha a zártkerti föld egy részét továbbra is termeléssel (pl. házikerti gazdálkodással) kívánják hasznosítani, míg a telek másik része hétvégi házként funkcionál. Ugyancsak gyakori probléma a jogilag bizonytalan helyzetű, a tulajdoni lapra fel nem jegyzett épületek nyilvántartási rendezése. Amennyiben a kivonásra kerülő földrészleten épület áll, az épületet annak rendeltetési jellegével együtt fel kell tüntetni a tulajdoni lapon. Ugyanakkor ez az adatváltozás nem mentesíti a tulajdonost esetleges más hatósági engedélyek beszerzésének pótlása alól.
A művelésből kivont területen eltérőek az építési előírások, ezért figyelemmel kell lenni arra, hogy egyes önkormányzati rendeletek további feltételeket szabhatnak az épületekre vonatkozóan a helyi építési szabályzatban, valamint a településkép-védelmi rendeletben. Emiatt mindenképpen szükséges a művelés alóli kivonás iránti kérelem benyújtását megelőzően helyben tájékozódni a polgármesteri hivatalban.
A GAZDASÁGÁTADÁSI SZERZŐDÉSEK TARTALMI VÁLTOZÁSAI
A gazdaságátadási szerződések tartalmi kérdéseit szabályozó rendelet előírásairól tavaly szintén részletesen szóltunk. A vármegyei kormányhivatalokhoz eddig beérkezett szerződések feldolgozása során azonban számos tapasztalat gyűlt össze, amelyek alapján – az egyszerűsítés és a jóváhagyási folyamat felgyorsítása érdekében – módosult néhány követelmény.
A jövőben a gazdaság átadója részéről csak azokat a FELIR-azonosítókat kell feltüntetni, amelyek az átadott gazdasághoz ténylegesen kapcsolódnak. Az átadó tehát megtarthatja az olyan szolgáltatások végzésére irányuló jogosultságát, amelyek nem közvetlenül a gazdasághoz tartoznak. Így például növényorvosi, gépi szolgáltatás nyújtására irányuló, illetve gombavizsgálói tevékenységet továbbra is végezhet a gazdaság átadását követően is. Az egyéni vállalkozó gazdaságátadó számára új kötelezettségként jelenik meg, hogy a gazdaság átszállása után 8 napon belül be kell jelentenie a vállalkozói nyilvántartásban az átadott tevékenységek megszűnését.
A gazdaság átadójának igazolnia kell, hogy legalább 10 évig saját nevében és saját kockázatára mezőgazdasági tevékenységet, illetve kiegészítő tevékenységet folytatott, és ebből igazoltan árbevétele származott. Az árbevétel igazolása eddig történhetett adóhatósági igazolással vagy adóbevallással, mostantól őstermelői tevékenység esetében, amennyiben az éves árbevétel nem éri el a bevallási kötelezettség alsó határát, az éves árbevétele összegére vonatkozó nyilatkozattal is megtehető.
A gazdaság átadójának eddig igazolnia kellett, hogy a gazdaságátadási szerződésben meghatározott termőföld területe több mint háromnegyedének legalább 5 éve tulajdonosi földhasználója, vagy más jogcímen bejegyzett használója. A jövőben nem szükséges az erre vonatkozó földhasználati dokumentumokat csatolni, elegendő a gazdaságátadó közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozata, amelyben kijelenti, hogy a törvényi feltétel teljesül.
Az átadási szerződésbe bekerülhetnek azok a földadásvételi és haszonbérleti szerződések is, amelyek már létrejöttek, de hatósági jóváhagyásuk még folyamatban van. Ezek a szerződések akkor válnak a gazdaság részévé, ha az illetékes vármegyei kormányhivatal földhivatali osztálya még a gazdaságátadás napja előtt azokat jóváhagyja.
Állatállomány átadása esetében az állomány tenyészetkódját és tartási helyét is fel kell tüntetni a szerződésben, emellett a tenyészállatokat egyedenként, azonosító számuk alapján, egyéb állat esetében fajonként az összlétszám megadásával szükséges a szerződbe foglalni.
A folyamatban lévő agrártámogatások és pályázatok pontos felsorolása helyett a szerződés mellékleteként elegendő a Magyar Államkincstártól beszerzett igazolást csatolni, amely a támogatási eljárásokat és azok iratazonosítóit is tartalmazza. Ezt az igazolást a gazdaságátadó kérelmére a Közös Agrárpolitikából és a nemzeti költségvetésből biztosított agrártámogatások felhasználásának rendjéről szóló 54/2023. (IX.23.) számú miniszteri rendelet 54.§-a szerinti tartalommal kell kiállítani.
Orlovits Zsolt